Rescato esta entrevista a Borja Mateo,experto inmobiliario (15 marzo 2013 en un diario independiente de Asturias, www.Ine.es) sobre su opinión del mercado inmobiliario en España.
Espero que os guste.
¿Estamos al límite en la bajada de los precios de la vivienda?
No,
los precios de los pisos continuarán bajando a lo largo de los próximos
años. Estamos, sin lugar a dudas, en medio de un superciclo de
corrección inmobiliaria que hará que los precios bajen aún más. Entre
particulares, y respecto del precio de pico del tercer trimestre de
2006, los precios de los pisos ya han bajado el 48%. Es sólo cuestión de
esperar para ver cómo los precios de las casas bajan una media que
rondará el 75-85%. Solo cuando veamos una fuerte recuperación del número
de transacciones inmobiliarias, podremos decir que los precios de los
pisos han tocado fondo: para que esto se cumpla, sus precios han de
bajar aún más.
A parte de tiempo, ¿harán falta otros factores determinantes en esta bajada notable de los precios de la vivienda?
Todos
los elementos existentes presionan fuertemente en la dirección de una
dinamización positiva del sector vía bajada de precios. Por un lado, una
oferta brutal que entre pisos a la venta, vacíos en zonas de primera
residencia o en construcción, suman un rango de 5,9-8,2 millones de
viviendas. Por otra, una demanda fuertemente menguante por el
envejecimiento de la población. A todo ello hay que sumar el hecho de
que la población es cada día más consciente de la bajada de los precios
en el mercado con lo que demora al máximo la adquisición de casas. Así
mismo, el hecho de que los bancos sean mucho más prudentes en la
concesión de créditos tiene como consecuencia una contracción de la
demanda.
El que crea que los precios de los pisos van a dejar de bajar en próximas fechas, vive en Marte.
¿Es un buen momento entonces para comprar una casa?
No,
comprarse un piso ahora es la forma más efectiva de destruir un
patrimonio, o lo que es lo mismo, es una idea que se le ocurre a quien
asó la manteca. Para que merezca la pena la adquisición de vivienda, el
rendimiento por alquiler incluyendo los gatos de transacción por compra,
ha de estar, como muy bajo, en el 5% anual en zonas de primera
residencia y del 8-10% en lugares de veraneo y en montaña. A pesar de
alcanzar estos valores, no compraría nada ahora porque, según los bancos
continúen soltando lastre, los precio bajarán mas.
Hay una premisa
en el mercado que me parece de enorme relevancia: aquello que parezca
hoy barato, en doce meses, según los precios bajen aún más, será
considerado muy caro. Así mismo, al precio actual al que se halle un
piso cuyo precio se considera excepcional, en un año habrá mucho entre
los que escoger. En este momento el mejor comprador es el que no compra y
demora lo máximo la compra de vivienda: ahí está la clave.
¿Qué piensas de los que dicen ahora que es el momento ideal de comprar vivienda?
Si
se trata de constructoras, inmobiliarias o políticos, es decir, agentes
todos ellos que tiene un gran interés en que las transacciones tengan
lugar a los precios más altos, existen indicaciones de la comisión de un
ilícito penal que es el de fraude. Si se trata de otras personas, les
animaría a que se informaran mejor antes de ponerse la soga al cuello:
la gente que compra ahora vivienda, es carne de cañón de desahucio
judicial.
¿Qué crees que deparara en 2013 el mercado inmobiliario?
Empezamos
el año 2013 con rebajas del 48% respecto a los precios de pico de la
burbuja; me parece razonable decir que, a para finales de 2013,
estaremos ya en descuentos del 58%, es decir, el 20% de bajada
supletoria. Hemos constatado que el ritmo de bajada en el número de
transacciones inmobiliarias a principios de 2013, así como la
aceleración en la bajada de los precios de oferta (los precios a los que
los propietarios ofertan sus casas) han aumentado: estos dos datos
quieren decir que está aumentando la velocidad a la que los precios de
los pisos caen una vez que se produce la transacción. Eso es exactamente
lo que hace falta para que el mercado inmobiliario y la economía
española se recuperen: bajadas masivas de precios de bienes
inmobiliarios y de salarios.
Y los que compraron hace unos
años, ¿se pueden olvidar de ganar dinero o tan solo recuperar lo
invertido si quieren vender su vivienda?
Los precios de los
pisos que venden los particulares, están en estos momentos a una media
que debe ser equivalente a los precios de 1999-2000. Para mí ahora, el
que tiene un bien inmobiliario tiene que tener una máxima: evitar que su
valor siga bajando y para mí eso quiere decir venderlo cuando antes
mejor.
El mercado inmobiliario se corrige muy lentamente por la falta
de transparencia sobre su situación real. Este hecho se produce porque
tanto oferta como demanda están muy atomizadas, los precios de los
bienes son altos con lo que hay grandes dificultades de acceso y todos
los pisos son distintos. En cuanto esta asimetría de la información cae,
es decir, la gente sabe lo que sucede, se da el fenómeno contrario al
que vivimos durante la crisis inmobiliaria de 1973-2006, es decir, que
la gente no compra con lo que el precio baja
El número de pisos por
vender que se están embalsando es brutal: entre piso de primera y de
segunda mano a la venta, rondamos los 3,2 millones de unidades.
¿Qué ocurre en el mercado del alquiler?
Desde
el pico de la burbuja del mercado de alquiler a principios de 2007, los
precios de los alquileres han bajado alrededor del 40-45%. Muchos de
los pisos que iban a la venta, al no poderse vender al precio que se
quería, salen al mercado de alquiler. A ellos hay que sumar a quienes no
quieren vender, pero necesitan dinero con lo que alquilan su piso. La
consecuencia es un aumento espectacular del número de pisos en alquiler
mientras que su demanda aumento mucho menos; de esta forma el precio
baja.
Desde el punto de vista de quien no es propietario, lo mejor es
alquilar, renegociar un alquiler ya existente y retrasar todo lo
posible la comprar de casa. Quien paga a día de hoy el mismo alquiler
que el año pasado, algo está haciendo mal.
¿Qué debe saber un comprador antes de realizar la compra?
Que
es un momento nefasto para comprase nada. Que si piensa de forma
contraria, que hay que hacer muy, muy bien los números. Que vea muchos
pisos y negocie de la forma más dura posible dentro de la legalidad. Que
no se emperre ni en un precio ni en una zona, y que el tiempo corre a
su favor. Aquí los que tienen la sartén por el mango son los compradores
y los inquilinos?y para varios años mas.
¿Y un vendedor antes de venderla?
Varias
cosas: cuando antes se venda, a mejor precio se venderá. Aquella oferta
que hoy le pueda parecer baja, en seis meses ya no estará allí. La
regla de oro como vendedor es pisar rápidamente tierra: si en dos meses
tras la salida al mercado del piso, no he recibido llamadas, es que el
precio está muy alto. Nunca, nunca, hay que poner el precio del piso por
encima del 20% de su precio de mercado puesto que, a esos niveles, no
habrá ofertas. El que no vende es porque no quiere: el único culpable de
que una casa no se venda es el propietario que no se baja del burro.
¿Es buen momento para firmar una hipoteca?
No,
muy malo porque la deuda sirve para adquirir un bien cuyo valor de
mercado bajará. ¿Para qué comprar ahora si sabemos que los precios
tienen mucho por bajar? ¡Es de locos!
El sector de la
construcción ha dejado de ser prioritario, se quitan las deducciones por
compra de vivienda, ¿cuál es el futuro de este sector?
El
sector inmobiliario tiene solo un futuro: su desmantelamiento y
readaptación a la demanda. Cualquier intento de reanimar al sector o
alargar su sufrimiento, significa demorar la salida de la recesión
económica que vive el país. Nunca ha sido más fácil vender un piso que
ahora; el año que viene, según los precios bajen aún más, será más
sencillo.
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