Interesante artículo que publicado por Borja Matero ( para mi el mayor estudioso del mercado inmobiliario español actualmente), espero que os guste.
Mercado inmobiliario: El vendedor poco inteligente
Desde el tercer trimestre de 2006 España vive un
ciclo de liberación inmobiliaria que sigue a la crisis inmobiliaria que
se dio en nuestro país desde 1973 hasta ese mismo año 2006. Desde
entonces, y en transacciones entre particulares, los precios de los
pisos ya han bajado el 48%.
El aumento del número de pisos en venta ha sido
brutal. En estos momentos tenemos un total de alrededor de 1,1 millones
de unidades de segunda mano a la venta; a estos hay que sumar 1,2
millones de pisos de primera mano finalizados que buscan comprador.
No hay ninguna duda de que los precios de los pisos
continuaran bajando a lo largo de los proximos años. Pero ¿Por qué se
niegan los propietarios a bajar los precios de los pisos y qué razones
se dan a sí mismos para creer falsamente que los precios de las casas no
bajarán más?
Razones para negar la realidad
“Entiendo mejor la formación de los precios de lo que lo hace el resto”.
Tras haber negado la posibilidad de que los precios
se estancaran, se pasó a negar la bajada que se estaba produciendo. Una
vez que se interioriza la anterior se pasa a decirse que el resto, los
que venden, son los tontos, que yo soy el listo y que conozco mejor que
nadie el mercado. Vamos, que tengo la fuerza de una presa que es capaz
de parar en mi piso la bajada de los precios de pisos que se está dando.
Desde este punto de vista, reconocer que tengo que
bajarme del burro de mis pretensions de precios que tuve en el pico,
sería hacer el “memo” razón por la que demoro lo inevitable si es que
deseo vender: bajar el precio. Quien piensa asi demora bajar el precio
de la casa lo que le supondria, en la practica, parar el proceso de
empobrecimiento al que está totalmente expuesto mientras que mantenga
ese bien.
“Mi zona es distinta y la corrección ya ha finalizado”
Error garrafal: la bajada de los precios de las casas
afecta a todos. A unos más y a otros menos, pero, sin lugar a dudas, a
todos. Las dinamicas de su formación tales como la dificultad de acceso
al credito, el envejecimiento de la poblacion, la caída de la asimetría
de la información (los compradores cada día entienden mejor lo que
ocurre), salida masiva de pisos, etc. Todo es similar para todas las
zonas.
No conozco ninguna zona de España en la que los
precios de los pisos no hayan bajado: ni en Neguri, ni en Abando Ibarra,
ni en Pedralbes, ni en la Moraleja, ni en el Viso, ni el barrio de
Salamanca. Las zonas anteriormente mencionadas son de las de mayor
precio de España: en las mismas las bajadas están ya en el 25% (el Viso)
y el 65% (La Moraleja) respecto a precios de pico de 2006.
Vizcaya que es la provincial en la que, por metro
cuadrado, menor número de casas existen a la venta/vacias o en
construcción de toda España por habitante, el precio de las viviendas ya
ha bajado el 37% respecto a los precios de pico.
Los argumentos para no bajar los precios
“Si bajamos más el precio lo estaríamos regalando”
Eso dependerá de a que precio se compró. Lo que sí
está claro es que las asimetrías de la información entre compradores y
vendedores han caído hace tiempo con lo que los que quieren comprar
demoran al máximo la adquisiciٕón de vivienda. Esta decisión es la más
inteligente desde el punto del vista del comprador no sólo porque los
precios bajen, sino porque, además, dispone de una mayor oferta de entre
la que puede eligir.
Ganar menos de lo que uno esperaba no es regalarla,
es vender menos bien. Cuanto más se espere a vender, a peor precio se
venderá.
“No podemos vender por un precio menor al que compramos”
En estos momentos se trata de aminorar al máximo la
pérdida patrimonial. En el mercado actual los compradores potenciales
exigen (y hacen muy bien) un descuento respecto del precio de venta
constatado para un inmueble similar al que quieren adquirir. No sólo sus
pretensiones son a la baja respecto de la última venta, sino que esta
se encuentra a la baja respecto a la anterior con lo que se acelera a la
baja la espiral de correccion. El potencial comprador que piense que se
puede sobreponer a esta realidad, vive en Marte.
“No puedo vender a un precio por debajo de la hipoteca”
Ese es uno de los grandes problemas. Es cuando uno
entiende en sus carnes lo que es la dación en pago, la garantía personal
sobre las deudas y, tal vez, para qué están los avalistas. En estos
casos lo mejor es intentar llegar a un acuerdo de dación en pago con el
banco, quien nunca tuvo que haber concedido hipotecas como esta.
“Si sumo el precio de la reforma que le metí, estaría vendiendo por debajo del precio al que lo adquirí”
Muchas de las reformas de bienes inmuebles son
infumables. El que quiera vender que se limite a adecentar su piso:
pintar, limpiar, iluminar bien con el solo objetivo de realizar unas
buenas fotos. El fin fundamental no ha de ser intentar añadir valor,
sino acelerar al maximo el proceso de venta. Cuanto más tiempo tarde en
vender a menor precio lo haré.
“Pertenece a varios propietarios y alguno de ellos no quiere bajar mas”
Pues que sepan los que desean vender, que les estan
jorobando cosa fina. La bajada del precio del bien respecto al punto de
salida es imparable y en ninguna zona de España ese proceso ha llegado a
su fin. Así mismo se produce un empobrecimiento por pérdida de
oportunidad: no sólo baja el precio al que se podría vender la casa con
lo que se empobrece más, sino que, además, imposibilita invertir en
bienes cuyo valor de Mercado suben durante ese mismo periodo.
“No me hace falta vender asi que esperaré a que suban”
El hecho de que uno no baje para adaptarse al
mercado, no quiere decir que el valor de mercado de su bien no haya
disminuido, o lo que es lo mismo, que sea mas pobre. El no vender al
precio de Mercado no para el proceso de empobrecimiento. Una pérdida no
se realiza en el momento de venta del bien, sino cuando otros bienes
similares se están vendiendo a un precio más bajo puesto que a través de
ellos constatamos el precio de Mercado de mi vivienda.
Las creencias más extendidas
“El Sareb hará que los precios se estabilicen y después subirán”
El Sareb lo que intenta es ganar el mayor dinero
posible. A tal fin está intentando vender a mayores precios que los
bancos de los que recibió las casas. En estos momentos tenemos tres
mercados: el Sareb, los bancos y el Mercado entre particulares.
En el tercero no hay crédito ni lo habrá a lo largo
de los proximos años. Los actores del Segundo – los bancos – conceden
grandes condiciones de financiación con el fin de que la gente compre
sus piso, eso sí, antes de que se de cuenta de que son mucho más caros
que los ofrecidos por los particulares. Una vez que los pisos de los
bancos desaparezcan, el Sareb, que contará para tal fin con
financiación, pasará a tomar el relevo de los bancos. Esto quiere decir
que se intenta atraer a los compradores mediante el gancho de la
financiación; los compradores compran mucho más caro que si lo hicieran a
otro particular algo de lo que se dan cuenta cuando quieren vender el
piso adquirido al banco y constatan que el precio del piso en el mercado
es muy inferior (alrededor del 20-40%) al precio al que lo habia
comprado hacía muy poco.
“El Mercado inmobiliario va por ciclos: esperaré a que suban de nuevo para vender a su precio”
De la misma forma que se dio un superciclo de subidas
entre 1973-2006 que hizo que, en términos nominales, los precios de los
pisos subieran el 8500-9000%, nos hallamos en estos momentos en un
superciclo de bajadas que bien pudede durar 15-20 años desde el momento
de pico de los precios (tercer trimestre de 2006). Sí, sí que hay
ciclos: los superciclos. Esperar a que el próximo ciclo de subidas se
produzca, tiene las mismas posibilidades de suceder que una aparición
mariana: es cuestion de fe.
“Mientras que espero a que suban lo alquilo y así gano por dos: por el alquiler y por el precio, que ya verás cómo acaba subiendo”
Error situativo. Primera pérdida: el precio de
Mercado de la casa baja. Segunda pérdida: los rendimientos del precio
del piso en otro bien (plazo fijo o el que fuera) son superiores los de
rendimiento por alquiler. El porcentaje de litigios por alquiler ronda
el 15% y el plazo medio de desahucios es de 12-15 meses. Que cada uno
haga sus cálculos.
“En esta zona será de las primeras en la que los precios subirán por su ubicación”
El hecho de que esto pudiera suceder (algo muy
discutible) no quiere decir que el precio de mi casa no esté bajando,
que sea bueno vender ahora y, tal vez, comprar en el futuro. Todos los
procesos anteriores son contradictorios, pero factibles en la realidad
actual de Mercado. Lo mejor ahora es vender, alquilar y demorar lo
máximo la compra de vivienda.
“Los precios se están estabilizando y comenzarán a subir dentro de poco”
Los precios sí que se pueden estabilizar en próximas
fechas, si es que hablamos del ritmo de bajada, es decir, que
internualmente, nos hallaremos en el 15-20% de bajada. Pensar que los
precios en sí se han estabilizado es no entender lo que sucede en el
Mercado. Pensar que van a subir es no saber dónde esta el norte ni el
sur.
